כקוני דירות להשקעה יש לנו שתי אסטרטגיות בסיסיות:
- דירה מניבה – לקנות להחזיק לזמן ארוך ולהנות משכר דירה כהכנסה פאסיבית.
- דירה לאקזיט – לקנות במחיר נמוך להשביח ולמכור תוך זמן קצר במחיר השוק.
לכל אסטרטגיה יש יתרונות וחסרונות שאנחנו צריכים להתחשב בהם כאשר אנחנו מתכננים את ההשקעה. החדשות הטובות הן שאפשר לערבב בין האסטרטגיות ולייצר אסטרגיה שמותאמת לנו אישית לפי מצבנו הכלכלי והצרכים האישיים שלנו.
אסטרטגיה מותאמת אישית יכולה לעבוד להשקעה בעיר החדשה, חריש.
בחריש גרים כיום כ-11 אלף איש, מתוכם 50% חילונים, 40% דתיים לאומיים, 10% חרדים. צפי בגמר בניית 5 השכונות הראשונות ל 50,000 תושבים תוך כ-5 שנים. היעד להגיע ל-100,000 תושבים בבנית שכונות נוספות.
השכונות מאופינות בעירוב מגזרי.
הדרך להשיג מידע איכותי היא להכנס לאוטו ולנסוע לישוב הנבחר, לדבר עם אנשים ולראות כמה דירות לבד. ביקור בשטח יעזור לנו להבין איך הדברים מרחשים באמת.
מוסדות חינוך פעילים לשנת הלימודים תשע״ט:
- 5 בתי ספר יסודיים
- 7 מעונות יום
- 8 גני ילדים
- 1 בית ספר חטיבת ביניים
המסחר בחריש מרוכז בכמה מקומות:
- לאורך השדרה הראשית, כבר פועלות חנויות שונות, קופות חולים, בנק לאומי סניף דיגיטלי, מאפיה, 2 מכולות גדולות, חומרי בניין, צעצועים ותינוקות וכו׳.
- קניון פתוח ליד הכניסה הצפונית – צפי התחלת פעילות באביב 2019 – רשתות גדולות.
- מרכזים מסחריים שכונתיים (קטנים).
שכונות:
אבני חן – צפון מערבית, אחת משתי השכונות הראשונות שנבנו. יעודה המרכזי למגורים (3,500 יח״ד), קיימים בה מבני ציבור – בית ספר ממלכתי יסודי,גני ילדים, בתי כנסת, מרכזים מסחריים, מתנ״ס, בית ספר תיכון (עתיד להיבנות). גינות וגני משחקים רבים.
החורש – דרום מערב, אחת משתי השכונות הראשונות שנבנו. יעודה המרכזי למגורים (3,500 יח״ד). דומה בתיכנון לשכונת אבני חן + מבני הציבור.
שתי השכונות מאוכלסות, עדיין קיימת בהן בנייה שצפויה להסתיים תוך כשנה.
הפרחים – דרומית מזרחית, בבנייה, יעודה המרכזי למגורים (3,000 יח״ד). כולל מבני ציבור, אמורה להתחיל להתאכלס תוך כשנה.
מעוף – צפונית מזרחית, (בשמה הישן המע״ר), יעוד מרכזי: מסחר ותעשייה ומגורים, בניין העייריה העתידי יוקם שם, קיימים בשכונה פרוייקטים של ״מחיר למשתכן״ שכבר שווקו.
בצוותא – שכונה המזרחית ביותר, השכונה נבנית בשיטה ייחודית הנקראת “תכנן ובנה” לפיה יזם אחד (חברת ‘שפיר’) בונה הן את בנייני המגורים והן את כלל תשתיות השכונה ומוסדות הציבור שבתחומה.
יעודה למגורים (2,000 יח״ד), טרם החל שיווק השכונה.
בחריש כל הבנייה רוויה, אין כמעט בנייה צמודת קרקע חדשה. כאשר שתי השכונות הראשונות בנוייות מרווח יותר לעומת השכונות שמתחילות להיבנות עכשיו.
בשלב הזה אין הבדל במחיר אם תקנו דירה מקבלן או ״יד שניה״ ממשקיע שרוצה לממש. ההבדל היחידי הוא בגודל ההון העצמי שתצטרכו להעמיד.
המחירים הממוצעים:
4 חד׳, 1.05 מיליון
5 חד׳, 1.2 מיליון
4 חד׳ גן, 1.33 מיליון
5 חד׳ גן, 1.45 מיליון
שכירויות:
4 חד׳ 2300 ש״ח לחודש
5 חד׳ 2600 ש״ח לחודש
תחבורה:
כרגע מגיעים כמה קווי אוטובוס ליישוב והתושבים משתמשים בתחנות הרכבת בסביבה. בעתיד הקרוב יבנה מחלף על צומת משמר הגבול שיקל מאוד על ההתחברות לכביש 6 דרך מחלף עירון.
בעתיד מתוכננת תחנת רכבת על כביש 65 בקו שיחבר את חדרה לעפולה וצפונה. מתוכנן גם מחלף יעודי לישוב לכביש 6 שיבנה בדרום העיר.
ועכשיו לניתוח הנתונים ולבניית אסטרטגיה שתתאים לכם:
אנחנו יודעים שרוב הדירות בחריש הם של 4 חד׳ (70%) והשכירות נמוכה יחסית עקב ההיצע הגדול. אנחנו גם יודעים שיקח לפחות 5 שנים עד שהבנייה תסתיים והביקושים יתאזנו.
זאת תהיה השקעה לטווח ארוך יחסית עם צפי לעליית ערך משמעותית.
בישובים הסמוכים חדרה ופרדס חנה המחירים גבוהים ב200 עד 300 אלף לדירה והצפי הוא שהמחירים יתאזנו עם הערים השכנות לאותה רמה. יתכן שאף יעברו אותה עקב המיקום הנוח והגבוה (נוף), העיר שנבנית מהתחלה ובתיכנון נכון.
השקעה בחריש מתאימה למי שיש כסף פנוי וללא צורך בהכנסה נוספת בטווח המיידי, ומעוניין בעליית ערך גבוהה.
ופה אתם נכנסים עם האסטרטגיה האישית שלכם, השוו את הנתונים הקיימים עם ההון העצמי שלכם והיכולת שלכם לגייס הלוואה או משכנתא. הנה כמה שאלות שעליכם לשאול את עצמכם:
האם השכירות החודשית תכסה את החזרי המשכנתא?
מה יותר חשוב לכם ההכנסה החודשית משכירות? או הגדלת ההון שלכם בעתיד?
אם יהיה תזרים שלילי* האם תוכלו לעמוד בו? כדי שבעתיד תוכלו להנות מעליית הערך.
טיפ: חפשו דירות של משקיעים שקנו לפני כמה שנים דרך עמותות ועכשיו לא יכולים להשלים את הקנייה. בדרך זו תוכלו למצוא מציאות. יתכן שתצטרכו להביא יותר כסף מהבית ויחד עם זאת המהלך ישתלם לכם בסופו של דבר.
בהצלחה רותם
רוצים לגלות מהי האסטרטגיה שמתאימה לכם, שתוביל אותכם לקניית דירה להשקעה לחצו כאן – ״קורס נדלניסט״
בהכנת הכתבה השתתף: איתן גל, מרימקס חריש
*תזרים שלילי – עלות ההחזר החודשי גבוהה מהשכירות הנכנסת, זאת אומרת שצריך להוסיף כסף כדי לכסות את החזר ההלוואה.
