כקוני דירות להשקעה יש לנו שתי אסטרטגיות בסיסיות:
לכל אסטרטגיה יש יתרונות וחסרונות שאנחנו צריכים להתחשב בהם כאשר אנחנו מתכננים את ההשקעה. החדשות הטובות הן שאפשר לערבב בין האסטרטגיות ולייצר אסטרגיה שמותאמת לנו אישית לפי מצבנו הכלכלי והצרכים האישיים שלנו.
אסטרטגיה מותאמת אישית יכולה לעבוד להשקעה בעיר החדשה, חריש.
בחריש גרים כיום כ-11 אלף איש, מתוכם 50% חילונים, 40% דתיים לאומיים, 10% חרדים. צפי בגמר בניית 5 השכונות הראשונות ל 50,000 תושבים תוך כ-5 שנים. היעד להגיע ל-100,000 תושבים בבנית שכונות נוספות.
השכונות מאופינות בעירוב מגזרי.
הדרך להשיג מידע איכותי היא להכנס לאוטו ולנסוע לישוב הנבחר, לדבר עם אנשים ולראות כמה דירות לבד. ביקור בשטח יעזור לנו להבין איך הדברים מרחשים באמת.
מוסדות חינוך פעילים לשנת הלימודים תשע״ט:
המסחר בחריש מרוכז בכמה מקומות:
אבני חן - צפון מערבית, אחת משתי השכונות הראשונות שנבנו. יעודה המרכזי למגורים (3,500 יח״ד), קיימים בה מבני ציבור - בית ספר ממלכתי יסודי,גני ילדים, בתי כנסת, מרכזים מסחריים, מתנ״ס, בית ספר תיכון (עתיד להיבנות). גינות וגני משחקים רבים.
החורש - דרום מערב, אחת משתי השכונות הראשונות שנבנו. יעודה המרכזי למגורים (3,500 יח״ד). דומה בתיכנון לשכונת אבני חן + מבני הציבור.
שתי השכונות מאוכלסות, עדיין קיימת בהן בנייה שצפויה להסתיים תוך כשנה.
הפרחים - דרומית מזרחית, בבנייה, יעודה המרכזי למגורים (3,000 יח״ד). כולל מבני ציבור, אמורה להתחיל להתאכלס תוך כשנה.
מעוף - צפונית מזרחית, (בשמה הישן המע״ר), יעוד מרכזי: מסחר ותעשייה ומגורים, בניין העייריה העתידי יוקם שם, קיימים בשכונה פרוייקטים של ״מחיר למשתכן״ שכבר שווקו.
בצוותא - שכונה המזרחית ביותר, השכונה נבנית בשיטה ייחודית הנקראת "תכנן ובנה" לפיה יזם אחד (חברת 'שפיר') בונה הן את בנייני המגורים והן את כלל תשתיות השכונה ומוסדות הציבור שבתחומה.
יעודה למגורים (2,000 יח״ד), טרם החל שיווק השכונה.
בחריש כל הבנייה רוויה, אין כמעט בנייה צמודת קרקע חדשה. כאשר שתי השכונות הראשונות בנוייות מרווח יותר לעומת השכונות שמתחילות להיבנות עכשיו.
בשלב הזה אין הבדל במחיר אם תקנו דירה מקבלן או ״יד שניה״ ממשקיע שרוצה לממש. ההבדל היחידי הוא בגודל ההון העצמי שתצטרכו להעמיד.
4 חד׳, 1.05 מיליון
5 חד׳, 1.2 מיליון
4 חד׳ גן, 1.33 מיליון
5 חד׳ גן, 1.45 מיליון
4 חד׳ 2300 ש״ח לחודש
5 חד׳ 2600 ש״ח לחודש
כרגע מגיעים כמה קווי אוטובוס ליישוב והתושבים משתמשים בתחנות הרכבת בסביבה. בעתיד הקרוב יבנה מחלף על צומת משמר הגבול שיקל מאוד על ההתחברות לכביש 6 דרך מחלף עירון.
בעתיד מתוכננת תחנת רכבת על כביש 65 בקו שיחבר את חדרה לעפולה וצפונה. מתוכנן גם מחלף יעודי לישוב לכביש 6 שיבנה בדרום העיר.
ועכשיו לניתוח הנתונים ולבניית אסטרטגיה שתתאים לכם:
אנחנו יודעים שרוב הדירות בחריש הם של 4 חד׳ (70%) והשכירות נמוכה יחסית עקב ההיצע הגדול. אנחנו גם יודעים שיקח לפחות 5 שנים עד שהבנייה תסתיים והביקושים יתאזנו.
זאת תהיה השקעה לטווח ארוך יחסית עם צפי לעליית ערך משמעותית.
בישובים הסמוכים חדרה ופרדס חנה המחירים גבוהים ב200 עד 300 אלף לדירה והצפי הוא שהמחירים יתאזנו עם הערים השכנות לאותה רמה. יתכן שאף יעברו אותה עקב המיקום הנוח והגבוה (נוף), העיר שנבנית מהתחלה ובתיכנון נכון.
השקעה בחריש מתאימה למי שיש כסף פנוי וללא צורך בהכנסה נוספת בטווח המיידי, ומעוניין בעליית ערך גבוהה.
ופה אתם נכנסים עם האסטרטגיה האישית שלכם, השוו את הנתונים הקיימים עם ההון העצמי שלכם והיכולת שלכם לגייס הלוואה או משכנתא.
הנה כמה שאלות שעליכם לשאול את עצמכם:
האם השכירות החודשית תכסה את החזרי המשכנתא?
מה יותר חשוב לכם ההכנסה החודשית משכירות? או הגדלת ההון שלכם בעתיד?
אם יהיה תזרים שלילי* האם תוכלו לעמוד בו? כדי שבעתיד תוכלו להנות מעליית הערך.
טיפ: חפשו דירות של משקיעים שקנו לפני כמה שנים דרך עמותות ועכשיו לא יכולים להשלים את הקנייה. בדרך זו תוכלו למצוא מציאות. יתכן שתצטרכו להביא יותר כסף מהבית ויחד עם זאת המהלך ישתלם לכם בסופו של דבר.
בהצלחה רותם
רוצים לגלות מהי האסטרטגיה שמתאימה לכם, שתוביל אותכם לקניית דירה להשקעה לחצו כאן - ״קורס נדלניסט״
בהכנת הכתבה השתתף: איתן גל, מרימקס חריש
*תזרים שלילי - עלות ההחזר החודשי גבוהה מהשכירות הנכנסת, זאת אומרת שצריך להוסיף כסף כדי לכסות את החזר ההלוואה.
בשבת אירחנו חברים ודיברנו (כמובן) על התקופה והמשבר ומה אפשר לעשות כדי להמשיך ולהרוויח. אני מאוד אוהבת שיחות כאלה מפני שהן מביאות כיווני חשיבה חדשים. לי זה נותן דחיפה גדולה לפעולה, מפני שבסופו של דבר המוח שלנו ואיך שאנחנו משתמשים בו , זאת הדרך הבדוקה להצלחה. למרות שאף אחד לא מודה בזה… עצם המילה ״בית״ […]
במהלך שיחה עם חברה טובה היא שאלה אותי: ״מה דעתך שארכוש מגרש חקלאי להשקעה? יש לי סכום כסף קטן יחסית ואני מעריכה שעקב מצוקת הדיור בישראל השטח הזה יופשר לבנייה בשנים הקרובות. כמו כן, זה יכול להיות מגניב, אוכל לשים בשטח שלי קרוואן ולהנות מהטבע שמסביב״. לאחר שנתתי לה הסבר מעמיק (היא חברה אז נתתי […]
רותם היקרה, נהנתי לקרוא את המאמר החשוב. בהחלט חריש ראויה להיות עיר ואם בישראל
את זה לא סיפרת... שתוך פחות מחצי שנה יהיה בבצוותא 400 -500- חרדים ועל עוד המוני פרויקטים ברחבי העיר שמשווקים לציבור החרדי וכפי שאני יודע בבירור שהשיווק שלהם מצליח מעל למשוער וכן כמו שהיה בדונה בשכונת המעו"ף כך גם בפרויקט של ליאם נחמיאס ששווק דרך מחיר למשתכן, החרדים השתלטו ובימי המכירות היה נוכחות של 90 אחוז חרדים וכך גם המצב בדירות שיצאו שבוע שעבר לשיווק ללא הגרלה לזכאי מחיר למשתכן ע"י חברת - שפיר
בעיתונות ובמדיה החרדית יש ללא הפסקה ידיעות על חריש ועל עוד ועוד מוסדות חינוך ובתי כנסת חרדיים שנפתחים לקראת השנה הבאה
ומעל הכל ההכרזה של 'העדה החרדית'על חריש כהעיר השלישית של בני הישוב הישן לאחר ירושלים ובית שמש
בקיצור איך שאני מבין העסק כבר גמור , 'חריש נפלה לחרדים'
היי יוסף, מכיוון שאני לא נביאה לא יכולתי לדעת שכעבור שנתיים (הפוסט נכתב ב11 לאפריל 2019) החרדים ״ישתלטו״ כדבריך על חריש.
אין לי מושג אם המידע שבידך נכון, ובכל מקרה בהסתכלות של משקיע זאת עדין השקעה טובה, איפה שיש ביקוש גדול יש עליות מחירים
הי רותם,
אני מתייחסת לטיפ שלך:
איך מחפשים דירות של משקיעים שקנו דרך עמותות?
היי גלית, דרך מתווך בררי איפה יש פרוייקטים שנבנו ע״י עמותות ומשם להתחיל לדבר עם האנשים ולמצוא את מה שאת מחפשת
בהצלחה 🙂
זה לא נכון חריש לא נפלה לחרדים ממש לא היא עיר חילונית במוצהר
יש אחוז גדל והולך של חרדים בעיר אבל העיר היא חילונית
אני כן מסכים לכך כמו שראיתי בכמה מקומות בגוגל שהחרדים מסמנים את העיר כעיר החרדית הבאה
כך שלבוא למגורים בשביל חילוני כיום זה מעולה ואפילו מדהים להשקעה זה גם טוב כי גם אצל החרדים המחירים עולים אבל למגורים בטווח הארוך לא משתלם החרדים ממש בונים על העיר
תודה שאתה מעדכן אותנו עם מה שקורה בשטח
אני מתנצל (באיחור) על כך שלא שמתי לב לתאריך שהפוסט נכתב.
אני רק רוצה לספר את מה שקורא מתחת לפני השטח: בחודשים האחרונים נכנס לחריש משווק דירות שקורא לעצמו 'ועד הדיור החרדי', והוא עושה פעולות רבות למען העניין, הוא יזם כינוס למאות מתעניינים מהציבור הליטאי והביא לשם הרבה אנשי מפתח בציבור, רבנים, חברי כנסת, וידוענים חרדים, וכן השיק סרט תדמית על העיר ועל ההתפתחות החרדית, ותוך כמה חודשים הוא מכר 120 דירות של ג'יי הנדסה לחרדים זה ממש מהירות שיא (תוך כדי שהקבלנים האחרים כמעט לא מצליחים למכור).
בתחילת שבוע שעבר הוא סגר עם עוד קבלן על כמאה דירות, מה שמעניין שהקבלן זה- 'דימרי בחריש' קבלן גדול שבנה חלקים גדולים מחריש, וכאן מגיע נקודת השבר, אם קבלן כמו דימרי סוגר עם החרדים זה אומר שהוא הבין והפנים שקהל היעד הבא של חריש הוא המגזר החרדי, אחרת הוא לא היה עושה זאת משום שזה עוצר את השיווקים הנוספים שלו במגזר הכללי.
כפי שהבנתי מחבר, 'ועד הדיור החרדי' יצא בתחילת השבוע הזה בפרסום רחב היקף בריכוזים החרדיים, מודעות ענק מרוחות על לוחות המודעות ועל עמודי השער בעיתונות החרדית המבשרים על המהפך בחריש ועל חזרתה לידיים חרדיות, ימים יגידו...
אני רק רוצה לספר את מה שקורא מתחת לפני השטח: בחודשים האחרונים נכנס לחריש משווק דירות שקורא לעצמו 'ועד הדיור החרדי', והוא עושה פעולות רבות למען העניין, הוא יזם כינוס למאות מתעניינים מהציבור הליטאי והביא לשם הרבה אנשי מפתח בציבור, רבנים, חברי כנסת, וידוענים חרדים, וכן השיק סרט תדמית על העיר ועל ההתפתחות החרדית, ותוך כמה חודשים הוא מכר 120 דירות של ג'יי הנדסה לחרדים זה ממש מהירות שיא (תוך כדי שהקבלנים האחרים כמעט לא מצליחים למכור).
בתחילת שבוע שעבר הוא סגר עם עוד קבלן על כמאה דירות, מה שמעניין שהקבלן זה- 'דימרי בחריש' קבלן גדול שבנה חלקים גדולים מחריש, וכאן מגיע נקודת השבר, אם קבלן כמו דימרי סוגר עם החרדים זה אומר שהוא הבין והפנים שקהל היעד הבא של חריש הוא המגזר החרדי, אחרת הוא לא היה עושה זאת משום שזה עוצר את השיווקים הנוספים שלו במגזר הכללי.
כפי שהבנתי מחבר, 'ועד הדיור החרדי' יצא בתחילת השבוע הזה בפרסום רחב היקף בריכוזים החרדיים, מודעות ענק מרוחות על לוחות המודעות ועל עמודי השער בעיתונות החרדית המבשרים על המהפך בחריש ועל חזרתה לידיים חרדיות, ימים יגידו...
יוסף שלום.
אני רואה שאתה ממש ממש אוהב חרדים.
בכל מקרה לעניינינו, אתה בהחלט צודק, ועד הדיור החרדי באמת יוצא במודעות ענק, ובאמת מפרסם ומוכר המון אצלינו. גם אני רוצה לקנות בחריש בגללו... אני כרגע שוקל את זה.
ודווקא בגלל זה, זאת סיבה לכל משקיע - שזה נושא הפוסט- לחטוף ולקנות (גם אני לא חולם לגור בחריש, ירושלמי אני וירושלמי אשאר).
בכל מקום שהחרדים באים המחירים קופצים בטירוף. אין לכם פשוט מושג, בגלל שהמחסור בדירות אצל החרדים הוא פי כמה מבציבור הכללי, אז כשמשהו נפתח להם הם פשוט מטיסים את המחיר.
עיין ערך בית שמש רמה ד'.
שדירות 3 חדרים קפצו בתוך שנה, מ1.2 מ' ל1.45 מ'.
זה פשוט טירוף (דירות בנויות עולות פחות מדירות מהקבלן, בגלל ה"שוונג".
בקיצור משקיעים, רוצו על זה.
נ.ב. חרדים הם שוכרים איכותיים מאוד, בגלל רמת המוסר, לא תגזול וכו'
שלום,
אודה אם תמליצו אילו שכונות הכי מומלצות להשקעה לטווח קצר או ארוך, וממה להתרחק.
תודה
אני לא כל כך מסתדר עם "דוסים" אבל שווה להשקיע במקומות שיתחרדו,
וחריש כך נראה הולכת להתחרד בצורה מפחידה,
איפה שהם באים, מחירי הדיור מזנקים..........
קראתי את הכתבה ואת התגובות של כולם, אני כבר חודש מחפש דירה על הנייר להשקעה בפרויקט חרדי במחיר שווה מתכנן למכור באיכלוס, מי שמכיר ויכול לעזור לי תודה רבה.
אין ספק שחריש מסתמנת כאחת ההצלחות החרדיות שהיו כאן כמי שגר בחריש כבר למעלה מחצי שנה אני רואה כל הזמן עוד ועוד משפחות חרדיות חדשות, אפי' שכונת מעו"ף שניסו לשווק אותה כחילונית יש בה רוב מובהק של חרדים ושומרי מסורת, כבר כיום פועלים בשכונה זו שיש בה רק 18 בנינים ישנם 3 בתי כנסיות לוית חן, אור ישראל, והקהילה דתית לאומית, ומלבד זה יש את הלטאים בשכונה שמתפללים במרכז העיר ובבצוותא במנינים שהקים הרב רייסנר...............
זה נראה גמור
לי זה די ברור שחריש תהיה בית שמש ואפילו יותר
היא מתחרדת בקצב מהיר
שאלתי מתווך והוא אמר ש80% מהמכירות זה לחרדים אפילו לא באיזור בצוותא
זה נראה גמור
לא שאני מסכימה איתך
אבל מה רע בבית שמש? המחירים עולים וזה בדיוק מה שמשקיעים מחפשים
תכל'ס היום שוה עדיין להשקיע בחריש או שבמחר של חריש כבר אפשר לקנות בשאר ערים
לדעתי עדין שווה המחירים לא השתוו לישובים הסמוכים. וכמו בכל שוק אם מוצאים עסקה טובה אז שווה להשקיע