הפוסט הזה נכתב בעקבות מייל שקיבלתי לאחרונה, ובעצם זאת שאלה שאני נשאלת הרבה לגבייה והגיע הזמן שאתן תשובה מסודרת.
השאלה:
״ברשותי שתי דירות אחת בה אני גר והשנייה להשקעה, אין לי משכנתא, במידה וארצה לקנות דירה נוספת דרך קבלת מימון של 100%, החזרי המשכנתא יהיו מעל לתשלומי השכירות שאקבל משכירות הדירה ולכן לא ניראה לי כדאי, תוכלי להסביר?
לפני הכל אני רוצה להסביר למי שלא יודע, כאשר נמצאת ברשותך דירה ללא משכנתא ואו עם משכנתא קטנה מ50% מערך הדירה אפשר לגשת לבנק ולקבל משכנתא עד ל-50% מערך הדירה ולקנות דירה נוספת בכסף זה.
צריך לזכור שעלינו להחזיר כל חודש את החזרי המשכנתא, הרעיון הוא שהשכירות שתתקבל מהדירה להשקעה יכסה את ההחזרים (מפני שלרוב אנחנו גרים בדירה שאותה משכנו).
אז איך עושים את זה נכון?
ברשותנו בית ששוויו 3 מיליון שקל - נוכל לקחת משכנתא של 50% מערכו בגובה של 1.5 מיליון שקל.
עם הסכום המתקבל נלך ונקנה דירה במחיר של 1.4 מיליון (בשאר הכסף נשלם את ההוצאות הנלוות).
שכר הדירה: 3900 ₪
החזר משכנתא חודשי: 5000 ₪
זאת אומרת שאנחנו בגירעון של 1100 ₪ כל חודש שאותו נצטרך להשלים מההוצאות השוטפות של כלכלת המשפחה.
לא לא לא, זאת לא השקעה מוצלחת, לא לזה התכוונו...
לעומת זאת,
ברשותנו בית ששוויו 3 מיליון שקל - נוכל לקחת משכנתא של 50% מערכו בגובה של 1.5 מיליון שקל.
במקום לקנות דירה בכל הסכום, במקרה הזה נתחיל הפוך - את החישוב נתחיל משכר הדירה שיתקבל על הדירה העתידית.
אומנם עוד לא קנינו אותה אבל אנחנו יכולים להעריך מה גובה שכר הדירה.
בדוגמא הזאת נשתמש בשכר דירה של 2200 ₪ לחודש.
שכר הדירה הזה יתקבל בדירות בשווי של חצי מיליון שקל בערך.
ולכן נצטרך לתמרן עם תמהיל המשכנתא, ואו להאריך את תקופת המשכנתא, ואו לקחת גרייס לתקופה מסויימת, כדי שההחזר החודשי יעמוד על 2000 עד ל2200 שקל לחודש ויכוסה ע״י שכר הדירה.
זאת אומרת, הפכנו את סדר הדברים התחלנו מהסוף תוך חישוב יכולת ההחזר שלנו כדי לודא שנוכל לכסות את תשלומי המשכנתא ע״י שכר הדירה המתקבל.
במילים אחרות יכולת ההחזר מכתיבה את שווי הבית.
לאחר שקנינו דירה אחת (בחצי מיליון שקל - מתוך מיליון וחצי קו האשראי שפתחנו על הדירה הראשונה), נוכל לנצל את שארית קו האשראי ולשכפל את ההצלחה לדירה נוספת להשקעה...
בהצלחה רותם
יש לכם שאלות?
לחצו לסדרת סרטונים שתעזור לכם להתקדם לדירה מכניסה משלכם
במהלך שיחה עם חברה טובה היא שאלה אותי: ״מה דעתך שארכוש מגרש חקלאי להשקעה? יש לי סכום כסף קטן יחסית ואני מעריכה שעקב מצוקת הדיור בישראל השטח הזה יופשר לבנייה בשנים הקרובות. כמו כן, זה יכול להיות מגניב, אוכל לשים בשטח שלי קרוואן ולהנות מהטבע שמסביב״. לאחר שנתתי לה הסבר מעמיק (היא חברה אז נתתי […]
איך בחרתי את ההשקעה הראשונה שלי? ואיך הייתי בוחרת אותה היום? אי שם לפני כ15 שנה רכשתי את הדירה הראשונה שלי בחדרה… הבחירה שלי בחדרה היתה פשוטה - קירבה למקום המגורים והתאמה לתקציב שלי. הרבה מים זרמו בנחל חדרה והרבה דירות ונכסים אחר כך… היום תהליך הבחירה שלי שונה... זה לא שחדרה לא מתאימה, חדרה […]
היי רותם ,
קראתי בעיון את המאמר והדוגמא בה יפה מאוד.
השאלה שעולה היא אם אני לוקח קו אשראי חלקי ע"ח הנכס שאני גר בו ואני צריך לממן ממנו את כל הדירה להשקעה שאני קונה נגיד ב-500 א' ש"ח זה אומר שאני אצטרך להחזיר כל חודש כמעט כפול משכ"ד שאקבל. וגם הריבית על החלק משכנתא שאני לוקח ממינוף הנכס שאני גר בו יותר יקר בכ-0.4% (מההובינר של עומר דורון).
אם כך האם לא כדאי/זול יותר להביא את ה-50% מההון העצמי שלי בהנחה שאפשרי לגייס אותו? למה מינוף על נכס קיים עדיף?
בברכה גבי
גבי שלום,
קרא שוב את הדוגמא...
חשב את גובה המשכנתא לפי גובה ההחזר החודשי. זאת אומרת מתחילים מהסוף...
כמו כן, חשוב לזכור שמשכנתא לוקחים אצל המומחים (במיוחד שבאים למנף נכס קיים), ע״י תיכנון נכון של המשכנתא אפשר להפחית את התשלומים החודשיים.
זאת אומרת שהתיכנון המקדים פה הוא גורם קריטי.
צריך גם לזכור שכל מקרה הוא מקרה אישי והיעוץ צריך להיות מותאם לך
בהצלחה רותם
היי רותם
קודם כל ברכות על האתר ועל ההסברים המקיפים.
גם אני כמו גבי מתקשה להבין את הנקודה..
בהתייחס לדוגמא שנתת : דירה 500א החזר=שכירות=2000
כמה שאני משחק עם התמהיל..בהנחה של 100אחוז מימון אני מחזיר הרבה יותר ממה שאקבל בשכירות..אני מרשה לעצמי לנסח איזשהו כלל אצבע של 20 אחוז הון עצמי כדי לצאת breakeven.. אשמח להבהרה
בתודה מראש
רן
רן שלום,
תודה על המחמאות 🙂
הכי טוב שתתקשר אלי 050-7755755
להתראות רותם
רותם שלום
אני עוקבת אחרי הדברים שאת כותבת.עצותייך ממש טובות ופותחות אפיקי מחשבה עיסקיים .
רציתי לשאול :
ברשותי דירה בעלת התר לתוספת ממד ומרפסת. יש לי את המימון אבל אני תוהה אם כדאי לבנות או להשקיע בקנית דירה נוספת. והסיבה להתלבטות הינה: בכמה יעלה שכהד עם חדר ומרפסת נוספים (כיום בדירה 4 חדרים) ובכמה יעלה ערך הדירה ( אנא עני לי באחוזי עלית מחיר ) , לעומת שכד משתי דירות (בהתחשב במיסוי)
נרשמתי לסיור החינמי בחדרה ולא קבלתי ממך מענה חיובי או שלילי, אשמח להצטרף באם יהיה סיור דומה.
בתודה
זהבה
זהבה שלום,
אשמח מאוד לענות לשאלותייך הטובות
אך הפרטים שנתת רחוקים מלהספיק... אין לי אפשרות לתת תשובה מקצועית אמיתית. (מיקום, תקציב, צרכים אישיים, מצב משפחתי ועוד ועוד...)
צריך להבין, שהשקעה נכונה היא תוצר של מספר מרכיבים רב ומה שמתאים לאחד לא בהכרח יתאים לשני.
השקעה טובה לא נמדדת רק מספרית אלה גם במבחן האנושי...
לגבי סיור הנדלן, עקבי אחרי המיילים שאני שולחת!
סיור נוסף יתקיים ביום שני 18.4.16 - נכון לרגע זה נותרו בו 3 מקומות
מניסיון העבר הם יתמלאו עד הערב
בהצלחה רותם
רותם, אודה על הבהרה , מדוע לא פירטת בשתי הדוגמאות כמה הון עצמי יביא הקונה.. ?
למיטב ידיעתי, כאשר הדירה הנרכשת הנה דירה להשקעה, ניתן לקבל בבנק רק עד 50% שיעור מימון.
תודה
נכון בדירה שנייה אפשר לקבל רק 50% משכנתא
יחד עם זאת אפשר לגייס כספים ממקורות אחרים
שלום רותם,
אני עוקב אחר העצות שאת נותנת ואני חייב לשבח לטובה. אני לפני מכירת דירה להשקעה שברשותי ומעונין לקנות דירה אחרת, יקרה יותר אך חושב על למשכן את הדירה שברשותי ואת הדירה החדשה.
קניתי ומכרתי כבר בעבר אך אני לא מצליח להבין היכן החישוב הנוסף של הוצאות נלוות בקנייה בנוסף לעלות הדירה עצמה כגון : מתווך, עו"ד, שיפוץ קטן או גדול וכו'. בכל חישוב שעשיתי ושקניתי, מימון של דירה בכחצי מליון שקל יעלה עוד כ-10-15% לפחות, שאותם לא ניתן לקבל בתור משכנתא אלא מהון עצמי או הלוואה (ק"ה, קרן פנסיה, הלוואה לכל מטרה וכדומה).
כמו כן, איך מימון של כ-550-600 אלף עם שכירות של 2000-2200 ש"ח בחודש יכסו משכנתא שזו ? הרי גם משכנתא ל-30 שנה תהיה גבוהה מ-2000 ש"ח בכל תמהיל אפשרי. מה פספסתי כאן ?
אשמח לתגובתך,
תודה.
דורון שלום
תודה מקרב לב על השבחים 🙂
ככל שערך הנכס יהיה נמוך יותר תוכל לעמוד יותר בקלות בהחזרי ההלוואות
יתכן שחלק מההלוואות תצטרך לקחת בגריס ולעשות אקזיט תוך כמה שנים.
לשאלות נוספות מוזמן להתקשר לקביעת פגישת הכוונה 050-7755755
בהצלחה רותם
רותם שלום
אנו גרים בשכירות - אין לנו נכס כלל, אך יש לנו הון עצמי של כ 1.8 מש"ח.
אנו רוצים לקנות נכס או שניים שיחזירו את ההוצאה על השכירות ואולי אף ישאיר לנו הכנסה נוספת.
מה המלצתך?
רוית שלום,
שמחה לשמוע שיש לכם הון עצמי גבוה
אפשר לעשות דברים שונים עם סכום כזה
אשמח לשוחח איתכם טלפונית 050-7755755
להתראות רותם